Acquistare un immobile può rivelarsi un’operazione rischiosa.
Può accadere, infatti, che l’immobile scelto venga poi alienato a terze persone che, con tutta probabilità, hanno proposto di acquistarlo ad un prezzo maggiore.
La Legge prevede un importante strumento di tutela del promissario acquirente: la caparra confirmatoria. Trattasi, in pratica, della somma pattuita in sede di redazione del contratto di preliminare di compravendita che il promissario acquirente versa al promissario venditore.
Questo istituto giuridico dovrebbe, infatti, rendere più sicure le operazioni di compravendita immobiliare. Ciò in quanto se non addiviene a rogito il promissario acquirente, quest’ultimo perderà la somma versata a titolo di caparra (che verrà trattenuta definitivamente dal promissario venditore). Per contro, se il promissario venditore non vorrà più alienare l’immobile, dovrebbe restituire il doppio della somma ricevuta.
Proprio in relazione a questo secondo scenario, gli Avvocati Alessandra Giordano ed Elena Laura Bini, segnalano una recentissima pronuncia della Suprema Corte di Cassazione, che sancisce, peraltro, anche un’ipotesi di responsabilità dell’agente immobiliare.
I Giudici di Legittimità hanno precisato che le particolari capacità economiche e patrimoniali di una parte devono essere conosciute anche dall’altra, trattandosi di questioni influenti sulla sicurezza dell’affare, specie in presenza della dazione di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria.
Il mediatore, quindi, ha l’onere di informare il promissario acquirente circa l’eventuale assoluta incapienza patrimoniale del venditore, atteso che la parte promissaria acquirente deve poter confidare nel recupero della somma anticipata in caso di inadempienza della controparte agli obblighi assunti con il contratto preliminare.
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